2月低谷后3月居民中长贷仍承压,楼市限购限售松绑或年中显效_1
更新时间:2022-05-25 12:50 发布者:admin

html模版2月低谷后3月居民中长贷仍承压,楼市限购限售松绑或年中显效

  房地产因城施策深入进行,限购、限售政策在部分三四线城市陆续放开。4月2日,衢州市住建局发布通知,同时松绑限售、限购,成为全国首个两政策全面放开的城市。此前,福州、秦皇岛已经宣布放松限购,大连全面放开落户,青岛即墨、哈尔滨则取消/放松限售。

  从数据来看,政策暖风频吹背后,一季度楼市成交依然低迷,导致市场对3月居民中长期信贷预期仍不乐观。此前2月居民按揭贷款出现有统计以来首次负增长,成为社融主要拖累。研究所首席银行业分析师王一峰预测,3月信贷投放将明显回暖,新增人民币贷款有望突破3万亿元,但短贷仍是对公和零售的主要贡献力量,按揭贷款或将维持同比少增趋势。浙商证券分析师邱冠华、梁凤洁也认为,3月信贷增速有望修复,但居民中长贷仍将承压。

  不过,机构较为一致的观点是,地产政策底逐渐显现,未来更多的因城施策将对后续地产销售和配套融资起到推动作用。招商证券首席银行业分析师廖志明认为,房地产信贷将在年中明显改善。3月16日国务院金融委专题会议之后,央行等五部委均释放出“稳地产”的积极信号。

  多城放开限购限售

  4月2日,浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称《通知》),提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时,除土地出让公告里有特别约定的之外,《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。

  这也意味着,衢州成为全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。根据2021年8月起执行的限购、限售政策,衢州非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套;在市区范围内购买144平方米及以上的新房,自网签备案之日起五年内不得转让。

  据中指研究院不完全统计,今年一季度已经有超过60个城市发布楼市新政超过百次,具体措施包括下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放开限售限购等。此前2月中旬,衢州市曾分别将居民家庭和个人住房公积金贷款额度调高10万元。

  此外,青岛即墨区将新房销售限制由“拿证满5年”改为“网签后满5年”,二手房满两年即可交易;郑州出台调控新政“19条”,取消“认房又认贷”的同时启动棚改货币化,示范作用较强;哈尔滨则在六大城区取消3年限售。之后进入4月,福州、秦皇岛宣布放松限购;大连则继济南、昆明之后放开落户。

  各地因城施策不断深入背后,3月楼市成交同比持续下滑,尤其三四线城市环比表现仍不乐观,购房者信心不足导致去化压力较大。据中指研究院统计数据,其监测的重点50城一季度供销均走弱,出清周期有所延长,其中三四线代表城市出清周期长达19.7个月,较2021年末延长了2.5个月;而克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月,同比增幅超过80%,大连、烟台等去化周期位列前五;二线城市中,哈尔滨、长春、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年,其中哈尔滨库存同比增速超过1倍。

  衢州住建局表示,此次《通知》出台主要是为了充分释放居民住房需求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进市区房地产业良性循环和健康发展。《通知》同时完善了住房预售管理,开发商申请商品住房(含普通住房批次、普通住房和排屋批次)预售的最低建筑面积要求由3万平方米降至2万平方米,纯排屋预售最低建筑面积为1万平方米。

  如何影响3月信贷

  作为信贷需求的主要组成,房地产领域的动态也引发市场对3月社融及信贷情况的猜测。截至2021年末,房地产贷款余额为52.2万亿元,存量占比仍有27.1%,而销售景气度进一步影响到开发商的投资动力。

  各地楼市松绑政策传导至成交还需要时间,3月楼市成交量仍处在下滑通道。据中指研究院统计,3月,50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米,环比增长36.67%,同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测百强房企销售情况,因为市场低迷、行业信心不足,加之房企自身推盘及销售积极性不高,一季度销售额均值仅为162.6亿元,同比下降47%,接近腰斩,其中3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元,同比下降52.7%,是单月销售连续第8个月下降。

  央行2月数据显示,人民币贷款单月增加1.23万亿元,同比少增1258亿元,总量、结构均不及预期。其中在房企成交量大幅下滑背景下,代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元(同比减少4572亿元)成为主要拖累。这也成为居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长,此前该项数据已经延续了两个月的同比少增。

  对于3月信贷及社融情况,机构普遍预期增速修复、需求回暖,但其中对房地产信贷仍不乐观。王一峰认为,3月信贷投放将较2月份明显回暖,利来最老牌的,新增人民币贷款规模有望突破3万亿元,同比多增超3000亿元以上。但从结构来看,对公将显著好于零售,对公短贷和短期消费金融仍是主要贡献力量,按揭贷款将继续同比少增。

  廖志明认为,疫情对信贷投放影响不小,但考虑到政府工作报告和3月16日金融委会议关于“扩大新增贷款规模”“新增贷款要保持适度增长”等提法,3月新增贷款预计在2.8万亿元左右,尤其在政策发力下,六大行及政策性银行将发挥“头雁”作用,新增贷款将明显多增。但因为房地产销售持续大幅下滑影响按揭贷款投放,住户贷款还将继续少增,预计居民中长期贷款增加3000亿元左右。

  邱冠华团队也认为,居民贷款因地产销售疲软,中长贷继续承压,3月预计新增约7000亿元,同比少增约4500亿元。

  政策或“从上到下”继续宽松

  尽管3月房地产信贷依然压力不小,但从全年来看,业内预期普遍乐观,年中或是重要转折点。

  央行银行家调查数据显示,今年一季度贷款总体需求指数为72.3%,较去年四季度明显改善,但同比仍下降5.2个百分点。廖志明认为,这说明信贷需求有改善迹象,未来的重点还要看房地产。

  但信心的修复需要时间。克而瑞研究判断,二季度全国销售和投资规模将继续维持较低水平,从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间,东部地区和中高端市场预计将率先回暖,但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。同时,民营房企财务风险尚未化解,建安投资和土拓投资很难高规模放量,整体开发投资增速可能进一步放缓。

  在此背景下,市场认为,各地政策进一步放松的概率增加,叠加疫情反复下经济增长承压,宽信用加码和向房地产倾斜的预期不断升温。

  国盛证券金晶认为,在郑州、哈尔滨、秦皇岛、衢州之后,预计将有更多销售承压的二三线城市跟进,因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。加上3月百强房企销售降幅进一步扩大,预计后续地产政策将持续放松并加大力度。

  克而瑞研究分析,核心一二线城市房地产调控政策可能继续从紧执行,弱二线和三四线城市有可能分类放松。中央政策也将在“房住不炒”原则下适度松绑,二季度有望继续降准、降息,房地产行业有望从中受益。其中,信贷层面将继续支持房企合理融资需求和居民合理按揭贷款需求,5年期LPR报价有望进一步下调进而降低居民按揭贷款成本。

  此前3月16日,金融委召开专题会议,强调要切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长,对房地产企业继续强调风险化解的同时,提出向新发展模式转型的配套措施,有关部门要切实承担起自身职责,积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策。随后,央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委纷纷释放“稳地产”信号。

  机构普遍认为,房地产政策底逐渐显现,在因城施策对地产销售和配套融资的带动下,预计年中房地产信贷需求将有明显改善,带动总体信贷需求好转。